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【议一议】房地产税可能面临的这些细节问题

最近一段时间,房地产税是大家关注的焦点。


4月27日,全国人大常委会公布2018年立法工作计划,房地产税被列入“预备审议”项目,将“由有关方面抓紧调研和起草工作,视情在2018年或者以后年度安排审议”。


房地产税是一把达摩克里斯之剑还是一剂救世良方?近期,北京市房协的微信公众号【楼市观察团】邀请中国政法大学财税金融法研究所副所长、副教授翁武耀,北京市中银律师事务所合伙人律师侯冀雁,同北京房地产业协会秘书长陈志共同探讨房地产税开征那些事儿。



翁武耀教授介绍,房地产税分广义和狭义两种。广义的房地产税,就是不动产交易、不动产存有环节税的总称。在中国包括房地产业增值税、企业所得税、个人所得税、房地产税、城镇土地使用税、城市房地产税、印花税、土地增值税、投资方向调节税、契税、耕地占用税等。而所谓狭义的房地产税,单指针对不动产,包括房子跟土地,是对于持有房产本身的一种课税。


有观点认为房地产税开征后可能会使购房人持有成本大增,导致有多套房的持有者开始抛售,从而抑制炒房、促使房价下跌。翁武耀认为,房地产税征收的主要目的并非是调控房价,而是让地方政府拥有稳定的主体税种收入来源,更大的目的是调节不同阶层的财富差异,进行社会财富的再分配。房地产税可能会导致房价的短期波动,但并不会对市场有太大的影响。


侯冀雁律师总结了房地产税开征后可能遇到的几类民事方面的问题及纠纷。


1.为避税“借名买房”易纠纷


为了避税,可能出现买房人不用自己名字买房,找代持人代持,通俗讲就是“借名买房”,但因为房价上涨或者出现某种变故,容易导致纠纷,这种时候,该如何界定房屋产权归属?



2.离婚夫妻共同财产认定


假设夫妻住房为男方婚前财产,离婚后房子仍归男方所有,那么婚后使用夫妻共同财产缴纳房地产税的部分该如何划分?假如男方有多套房产,这笔费用更不可忽略。


3.财产分割时如何考虑房地产税


夫妻共同买房,离婚后,假定法院判决房子归女方所有,女方支付给男方50%补偿款,那么在支付时,是否要相应扣除今后需为这套缴税的价值?


这些问题该如何解决?房地产税征收是否会增加百姓负担?


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陈志:各位网友,大家好。今天我们走进直播间,共同聊的话题就是房地产税的改革。我们看到一些资料,好像并没有特别的能够证明说只要有房地产税的开征,就可以起到降房价的目的,或者说房地产税的开征是为了增加政府的财政税收,或者说作为某种制度改革,或者是作为某种税费的一种替换,从您的角度看,是怎么样?


翁武耀:要把房屋和土地使用权放在一块来开征的,对于房地产税这样的征收模式,它的目的其实有很多方面。我觉得最主要的还是取得财政收入。在国外房地产税一般都属于地方政府的财政收入来源,也正是因为这一点我们国家目前要对它进行开征,我们现在地方财政收入压力很大,我们现在营改增以后原来的营业税是地方财政收入的来源,现在改为增值税之后,地方政府主体税种收入其实是没有的。为了让地方政府有它自己主体税种的收入来源,所以要开征房地产税。


第二,为什么要强调要开征这样的税种?因为我们要适应税制结构的改革,从间接税为主变成以直接税为主。通过税种开征,调节不同群体或者不同收入阶层的财富差异。至于是否抑制房价增长,这点我觉得不是它的主要功能,可能会有短期房价下降的效果,但是在西方国家房地产税的开征,从长期来看对房价没有什么太大的影响。


陈志:从房屋的持有环节确实我们没有直接税,但在流转环节做了,比如土地出让金(为获得土地使用权获得的70年的租金)。房地产税在税制结构调整过程当中,是否让它进行一个替换?您研究没研究过能否替换?


翁武耀:土地出让金是在流转环节,你取得这个土地使用权要承担的一笔费用。房地产税是什么?是对于保有环节,我觉得它其实是在两个不同的阶段,你不管通过税也好还是通过费也好,都是给我们纳税人的一种义务(负担)。


从严格意义上来讲,我觉得很难讲它是一种替换。但是因为在流转环节已经承担了土地出让金,在保有环节税负一定要低,或者说在保有环节,税负要低。反之,如果保有环节的税负较高,流转环节的土地出让金一定要降低。


陈志:这会不会显失公平?会不会给百姓增加重负担?

老百姓最关心的就是这样的税出来了,对以前土地出让合同中依然存续的内容是不是一种侵害?至少从现行的法律中看,我们所签订的是一个长期的70年的土地使用合同,消费者个体的土地使用权实际上是对原来土地使用合同的一种继承关系,现在你继续使用,我也要让你缴税,这跟社会情理是否冲突?百姓在内心当中或许是接受不了的,会不会有这样的情形?


侯冀雁:从情理上我肯定是觉得也是不能接受的,而且我认为从国际上的惯例来看,你像欧美国家它之所以能按照房屋的评估值来收房地产税,是基于他们的土地是私有化的,香港它是土地公有的,它征收的房地产税只是针对租金来说,很多国家有房地产税税种,但是其他方面的税几乎是没有的,从这个角度来理解,老百姓从心理上或许是不能接受的。


但是我觉得作为一个法律从业者,从法律上来讲这两者是不是真的都存在的话就不合法呢?我认为可能不存在这样一个问题。


最简单的房产税暂行条例里边本身房地产税它征收的对象并没有排除个人,只是说在当时的条件下是对个人持有的非营业用房免征,并不是说你是法外的主体。所以现在不免征了,要求你交房地产税,我觉得它在法律上不存在障碍。而且土地使用合同中没有规定不能收税。


翁武耀:我的观点是这样的,我们不要害怕这个税种的开征。因为它是有增有减,房地产税的这个改革不是单一的,我们不能只看单一的对房地产本身,还要看跟它与之相关联的一些税种的改革。


陈志:您个人认为土地出让金肯定要减?


翁武耀:减到什么程度可能还要考虑到很多平衡的问题。比如对政府土地财政压力的问题。我们刚才谈到了它这个税开征会有增有减,课税总量肯定是保持在一个非常低的水平。它的开征一开始会让老百姓能交得起,不会让百姓有太大抵触。现在房地产税的税基,比如按房屋的评估价值来计算。我想肯定不会按照它的评估价值全部开征,肯定要打折,比如说30%的折扣。


陈志:房地产税是1年1交,不可能10年或70年来趸交的。作为地方政府来说,现在最大的压力是,用1/70的房地产税去替换一次趸交的土地出让金,去支撑已经形成的各项城市发展的财政支出。我个人觉得,在初始阶段地方政府肯定会出现一个财政收入断崖式的下降,如果再考虑百姓由于过重的负担带来的社会压力,这双重压力会导致社会对房地产税的改革阻力特别大。


翁武耀:我还想过一个问题,比如说我买了一套1000万的房子,贷款500万,我这个房子做抵押,你对我按照1000万征房地产税真的是很不公平的?其实我还有500万是借款,我除了需要还贷之外还要承担房地产税,这是否合理?


这种情况下,事实上我们强调房地产税学术上的一个角度,你的经济能力、你的捐税能力是不是要按照1000万去计算还是按照增加值去计算。


陈志:对,我认为房地产税征收应该是对利得部分去征。


还有,如果说我买的时候是1000万,是按市场估值或初始价格,但市场是波动的,那就意味着你的评估值要波动。比如,可能我买房的时候是一个高点,未来3、5年内不断下降的话,评估值按1000万还是按市场波动后的比如900万?


侯冀雁:那应该按市场价估。


陈志:按市场价估的话,贷款怎么算?


侯冀雁:贷款归贷款,那是你自己借款的一个行为,不能根据现在的价钱、价值的影响嘛。比如说我有钱1000万一下全交了,然后你非要贷500万或者你有钱你也不交,你就想贷款,但是咱们俩交的房地产税不一样,那我觉得就更不公平了。


翁武耀:问题是这样的,好多账不能说全部,我们目前购房都是通过贷款方式或者说我们真的是没有那么多钱去买,所以我们才贷款,不是说我有钱我故意去贷款,确实有这样一部分人,他真的没有这样一次性完全交付这个房价他不得不贷款,对这部分你如果按照全价,他购买这个房子他能够体现出他多少的捐税能力呢?这个跟你全款还是有差距的。


陈志:等于说房地产税减弱了他购房的支付能力,增加了负担。


侯冀雁:增加负担是肯定的。


陈志:有道理,还有一个问题翁教授从你学术研究角度来说,我们不太清楚在立法环节当中,在人大三读过程当中,一读到三读会很快吗?


翁武耀:我们现在确定大的方向要在2020年之前全面落实税法。


陈志:如何理解全面的税制结构改革或者房地产税改革呢?


翁武耀:首先需要明确的是我们现在这12个税法,特别是还没有通过人大立法的这些税种,将来肯定都要制定法律,这肯定是确定的。所以涉及到不动产相关的税种,我的观点是,它肯定不是简单的从现行行政法规转换为法律的过程。房地产税一旦通过人大立法之后,其他相关的这些不动产的税种像城镇土地使用税、不动产交易相关的增值税、像契税,肯定要降低,我们目前不动产转让还有一笔高额的增值税。


陈志:还有土地增值税。


翁武耀:国外在开征房地产税的同时,肯定要降低其他的不动产税,比如说像增值税、不动产交易增值税都是作为免税处理的,如欧盟就是这样的。所以肯定是要做整个税制结构的调整。在这样的前提下看房地产税的情形。


陈志:我总结您的观点:第一,我们会按照税收法定原则会逐步落实,会有一段时间。第二,我们肯定会有增有减,但是要强调税负公平。国外也有这样的先例。这意味着我们房地产链条当中围绕着房屋在交易环节的各种税转到持有环节的时候,就是这边减那边加,其实我最大的疑问还是它替换不过来。


侯冀雁:它能不能同时进行?这边加的时候那边同时减掉,还是说加了若干年以后再去减。


陈志:对,这实际上是一个社会负担的问题、社会成本的问题。


翁武耀:这会主要从财政收入角度来考虑的。


陈志:那也就是不从百姓负担的角度来考虑? 做一个小调查,持有您这样的观点在您的学术领域当中,或者您从事法律制度研究当中,这样的观点是多数还是少数?



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