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【重磅】限房价项目销售办法出炉! 部分将收作共有产权房 | 京房字出品

各位粉丝:

去年“930”楼市调控新政中,北京推出了“限房价 竞地价”的土地出让方式。一个商品住宅地块在入市时,就已经明确限定了将来房子的销售价格。

随后,北京在土地出让中大量使用这种方式。去年起更是在出让的住宅用地中,除了共有产权住房用地外,其他地块基本上都采用了“限房价 竞地价”方式出让。

近期,首批入市地块的限房价项目(也就是大家通常说的“
限竞房”)即将开始销售,我们的后台也不断接到粉丝询问,限房价项目的销售办法何时出台?哪些人可以购买?等等。

今天,答案来了!

北京市住建委今天就限房价项目的销售管理办法公开征求社会意见。其中拟规定,如果限房价项目的销售限价与周边市场价格评估价之比高于85%(价差比低于15%)时,该限房价项目将由开发商直接作为商品房,面向有购房资格的家庭销售,和当前商品房的销售完全一样。


如果限房价项目的销售限价与周边市场价格评估价之比不高于85%(价差比不低于15%)时,将收购转化为共有产权住房,具备共有产权住房购房资格的家庭均可申购。


下面详细来解读,文章有点长,但都是大家关心的点,细细看哦。



   

01

  
首先,在限房价项目办理施工许可后,将由北京市房地产市场管理事务中心会同北京市保障性住房建设投资中心对该项目可售住房的市场价格进行评估,形成评估价。


然后,根据限房价项目可售住房在土地出让时规定的销售限价与评估价之比,分别采用两种方式销售。

这次,新政中将
设定比例暂定为85%,在实施过程中可根据市场变化和销售状况适当调

第一种情况是:如果限房价项目的比值高于85%这一设定比例,则由开发商面向具备本市购房资格的居民家庭进行销售,所售住房为商品房。也就是说,这类住房的销售环节,和当前市场上的商品房销售规则相同,也不存在之前传言的摇号一说。

不过按照限房价项目之前规定的政策,要拿到限房价项目或契税完税凭证后满5年方可上市交易。

第二种情况是:如果限房价项目的比值不高于设定比例的,由市保障房中心收购转化为共有产权住房,购房人获得销售限价占评估价比例部分的产权份额,剩余比例产权相应转化为市保障房中心代持的政府产权份额。

不知道大家看明白了没有,如果还没有明白,那就举个例子给大家。

假设一个限房价项目拍地的时候规定将来销售限价为4.6万元/平米,在它办理施工许可后,进行评估的市场价格为5万元/平米,用4.6万元除以5万元,这个比值是92%,高于85%的设定比例。那么这个项目就将和商品房一样由开发商进行销售。

反之,如果某个项目拍地时的销售限价为6.5万元/平米,评估价为8万元/平米,比值约为81%,低于85%的设定比例,那么这个项目就将被收购为共有产权住房。

   

02

  
这两种情况中,作为商品房销售很好理解,和目前市场上其他商品房的销售一样。


所以接下来主要给大家讲讲收购转化为共有产权住房的项目,将如何销售、面向哪些人群等。

新政规定:收购转化的共有产权住房,具备本市共有产权住房购房资格的家庭均可申购。至于共有产权住房的申购资格,请看下表。



同时,新政规定,摇号配售时,项目所在区户籍和项目所在区工作的本市其他区户籍、非京籍家庭将作为优先组配售。

这条规定主要为了体现职住平衡,这意味着,非京籍家庭如果在项目所在区工作的话,这次也可以优先啦!

另外有一点,就是共有产权住房申购家庭一般购买力较弱,更有可能选择一些面积较小、总价较低的房源,而限房价项目虽然执行“9070”政策,但其中也会有一小部分面积较大的户型。

因此新政规定,
具备共有产权住房资格的家庭在选购后仍有剩余房源的,市保障房中心可向具备本市购房资格的无房居民家庭进行销售(没有其他限制、无房就行啦)。其中建筑面积大于140平米的住房可向具备本市购房资格的居民家庭进行销售(如果符合资格,二套也可以哦)。

此外,开发商们也不用觉得被收购为共有产权住房就是“亏了”。


首先,收购的价格就是拍地时确定的房屋销售限价,开发商并没有亏钱。

同时,新政中还规定,市保障房中心收购限房价项目时,要在购房合同开始网签之日起十个月内向开发商付清全部收购款。

一般来说,通常的一个楼盘从开始网签到最后回款,也都要有很长的一段时间,所以10个月内就给开发商付清全部的收购款,开发商从回款进度上也并没有吃亏。


   

03

  

最近几个月,限房价项目销售政策何时落下成为了一个大家都关心和关注的问题。

前段时间,还出现过一些“像模像样”的传言,比如限房价项目要采用摇号制度、价格低于市场价9成以下的项目要收购成为共有产权住房等等。

如今,政策靴子落地了,政策的内容和之前的坊间传言相比有着较大的差别。最终公布的政策并不像传言说的那样复杂,没有采取摇号制度,也没有传言说的采用90%偏严的比例,并且即便转化为共有产权的项目,分配政策也很细化和人性化。在突出保护刚需的同时,充分兼顾了各方的合法利益。所以,市场各方预期也可以稳定了。

尽管公布的政策并不像之前传言的那样,但大家可能仍然存在一些顾虑或疑惑。比如是否是与民争利、是否是坐实房价上涨等等,就这些问题,专家也给出了分析和解读。

1

打击“炒房客”牟利 而非“与民争利”

疑问:限房价项目的销售价格是本身就定好的,本来购房者是可以购买全部产权的。但从供地到最终项目销售时出现的价差,却变成了政府持有的产权,购房者花同样的钱却只能购买部分产权。政府是否在与民争利?

解读:无论是之前的限房价项目拍地规则,还是如今的销售政策,都体现了一个“双防双保”的概念,最终的目的就是让限房价项目分配到用来自住的刚需家庭手中,实现“房住不炒”。


双防”是通过限房价项目拍地规则和销售政策,既防止开发商炒地推高房价、地价获取暴利,也防止住房出售时提前锁定的价格较市场价明显偏低引起投资投机购房人炒房获取暴利。


“双保”则是在限房价项目的销售中,既保障了房子是用来住的,也保护了刚需和改善家庭用来自住的住房需求不受到投资投机购房人的挤压。


根据新政,如果限房价项目销售时与周边同品质商品房价差不大的时候,依然作为商品房由开发商进行销售。如果价差较大时,才会收购作为共有产权住房摇号销售。


从目前的初步测算看,当前北京已经拿地的限房价项目,大约只有五分之一属于价差较大的项目。因此大部分限房价项目都不会收购作为共有产权住房,而会作为商品房来销售。


专家表示,如果限房价项目销售时与周边商品房价差较大,那么就会有较大的获利空间,一些投资客必然趋之若鹜,如果不采取必要的措施,原本用来居住的房屋就成了他们炒房牟利的工具

即便是采用摇号的方式确定购房家庭,巨大的获利空间也将大大刺激这些投资客的参与,使得参与摇号的家庭数量大大增多,真正自住的刚需家庭最终能购买上的几率大幅降低


大家从新闻上也能看到,最近有些城市也采用了摇号销售的方式,但明显偏低的价格吸引了房源数量数十倍甚至更多的购房者参与摇号,反而被开发商营造出“一房难求”的热销景象,对市场预期带来不良的影响。


对于价差较大的项目收购作为共有产权住房再公开摇号销售,牟利空间没有了,那些投资客、炒房者也就没有了购买的动力。最终参与摇号购买的大部分都是自住的刚需家庭,最终使得这些房屋能够达到自住的目的。

此外,虽然购房者只是获得了部分产权,但不影响其对房屋的使用,在实际使用中,房子也是由购房者完全支配使用的。


而且,对于剩余房源中140平米以上的大户型,还可向具备购房资格的居民家庭进行销售,反映了对改善型家庭住房需求的兼顾。因为随着经济的发展和居民家庭收入的提高、二孩政策的放开等,确实有一定数量的家庭需要改善住房条件,政府的住房政策也应给予合理的支持。


2

并非坐实涨价 变相托市

疑问:这次出台这个措施,是否意味着政府认为将来房价还会继续上涨,所以会造成限房价项目与周边商品房的价差。是否相当于政府已经承认了北京商品住房价格在过去的一年里依然出现了明显的上涨,并成为变相托市?

解读:专家表示,限房价项目是在土地出让时就已经限定了地价的最高上限,并同时限定了将来房屋的售价。也就是说,政府在牺牲了一定土地收益的情况下,限定了一个较低的房屋售价,从而限制了开发商的获利空间。


同时,房屋定价较低的另一个目的是引导市场预期以及周边二手房主的价格预期,达到促进房地产市场乃至房价趋于平稳回调的作用。


“也就是说,之前限房价项目在拍地定价时,对于一些热点区域或者房价本身就比较高的区域,项目定价要比正常价格明显偏低。以海淀区四道口限房价项目为例,限定的销售均价不超过85373元/平方米。而确定限价的当时,周边一些的二手房售价就已经达9万左右,更不要说新房了。”专家说。


而从2016年“930”推出了限房价项目,以及2017年的强力调控下,北京的房地产市场已经回归理性,新房价格保持平稳不增长,去年12月二手房价格比去年最高的3月下降了13%。这充分说明了政策对于市场预期的理性引导发挥了积极作用。

所以说,本身限房价项目的定价中,就与周边的商品房存在价差。收购作为共有产权住房,是让有明显价差的项目分配到刚需家庭手中,而并非坐实房价的上涨。


此外,限房价项目如果价差较大,炒房客一旦买到,就成为了其一次性投资牟利的工具。


但转为共有产权房后,即便今后再买卖,也是作为共有产权房,房子就成为了可以持续的解决住房问题的有效途径了,政策的红利就成为可持续的,而不是被投资炒房客一次性拿走

这不是与民争利,恰恰是为民考虑的政策设计。也是落实中央“房子是用来住的,不是用来炒的”的要求的具体体现。


3

价差比例会根据市场适当调整

疑问:限房价项目价格与市场价的价差仅仅15%的时候,就收购作为共有产权住房,这个标准是否太严格?

解读:专家表示,这次征求意见的新政,恰恰解决了限房价项目出让方式的一个不足。


限房价项目的销售价格是在土地出让的时候就确定了,但从土地出让到住房上市销售,通常还有一年甚至更长的时间,这样长的一段时间里,无论是整体的市场环境还是项目所在区域的市场环境,都会发生一些变化。比如有的项目被公布周边有地铁新线、要设地铁站等等,这些都会带来房屋市场价格的变化。”专家说。


而这次是在房屋上市销售前,进行一次评估确定市场价格,就可以使限房价项目的真实价值更加清晰,同时采用了设定比例分成两种情况销售的机制,对于市场变化也形成了一个有效调节。


专家表示,房屋的特点就是高总价,动辄数百万元的总房价。按照15%的价差计算,也就有了几十万元的获利空间。因此需要严格的限制。

当然,
这个标准也不是一成不变的。征求意见稿中也明确目前是暂行的比例,实施过程中会根据市场变化和销售情况适当调整。



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